本篇文章1107字，读完约3分钟
除了足球队和工业之外，德国以住宅为主、出租房屋为主体的住房体系也闻名于世 经过70多年的租房政策实践，德国的租房市场得到了规范和发展，约60%的德国家庭愿意选择终身租房 秘密是什么？充足的住房供应保障德国的住房拥有率长期稳定在40%左右，远低于欧盟63%的平均水平，租赁长期以来一直是住房拥有的主要形式 德国住房系统有多个供应实体，包括开发商建房、合作社建房、私人自建住房和政府负担得起的住房，以确保充足的住房供应 在房屋租赁市场中，私人租赁是主体 经济适用房由以市场为导向的私人机构主导，国家通过法律和金融工具对其进行指导和监管 在德国，经济适用房有严格的准入规定 申请人的最低收入为每人12，000欧元或每个家庭18，000欧元。每增加一名家庭成员，该标准可增加4，100欧元 “可比租金”限制了增长。德国租赁市场的有序运行离不开法律制度的支持 根据《房屋租赁法》，租赁合同的期限和终止条件是有限的，租赁合同分为有限期限和无限期限，通常是无限期限 如果合同终止，房东必须提前几个月通知另一方，通常提前3至9个月(取决于租赁期限) 除特殊情况外，房东不得主动收回房屋 此外，租金的数额和租金的增加也是有限的 签订新的租赁合同时，只要不违反法律，当事人可以自由约定租金，但最终价格必须限制在具体价目表规定的浮动范围内 这种“可比租金”价格清单是基于市场化的比较法，即与相同区位、相似质量的房屋租金水平进行比较，具有一定的权威性 根据规定，三年内租金涨幅不得超过20%。租金超过“可比租金”的20%是违法的，超过50%构成犯罪 固定利率有利于还款德国有独特的住房储蓄体系，这是一个封闭的融资体系，独立于德国资本市场。因此，存贷款利率不受资本市场供求和通货膨胀等利率变化的影响 固定利率的优点是居民还款金额固定明确，对居民很有吸引力 此外，政府还将提供储蓄激励和购房激励 低收入居民参与住房储蓄可以得到政府的奖励 储蓄模式严格防范违约。德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式 居民要想获得住房贷款，必须将相应的资金存入住房储蓄银行 一般情况下，当存款金额达到储蓄合同金额的40%至50%时，银行向存款人支付合同金额 谨慎的合同储蓄模式使得对次级贷款的需求难以在空生存，从而降低了违约风险 德国的购房贷款期限很长，抵押贷款的固定利率期限平均超过10年 这种长期固定抵押贷款利率降低了买方对利率的敏感度，并在抵押贷款市场发挥了重要的“稳定器”作用 德国银行也将根据抵押贷款的价值安排贷款 抵押价值由评估机构提供，反映了抵押物的最低价格，违约风险可控，保证了住房市场的平稳运行 (作者唐婷婷和康佳是上海房地产研究所的研究员)
